تأثیر الزامات سرمایه مبتنی بر ریسک جینی می

ا،امات مالی ناشر جدید Ginnie Mae، برای اولین بار در 17 اوت 2022 در APM 22-09 توسط اعلامیه مش، با آژانس مالی مسکن فدرال منتشر شد.^[1]، قرار است در دو بخش از 30 سپتامبر 2023 * اجرا شود. دیدن یادداشت همه شرکت کنندگان (APM) (ginniemae.gov) و یادداشت همه شرکت کنندگان (APM) (ginniemae.gov). منتقدان ا،امات مالی جدید می گویند که آنها به شدت ناقص و نادرست هستند.

1. تجدید نظر شده ارزش خالص ا،امات

از 30 سپتامبر 2023، حداقل نیاز خالص ارزش خالص برای همه مؤسساتی که به‌دنبال تأیید به‌،وان صادرکنندگان تک خانواده جینی مای («متقاضیان SF») هستند، 2.5 میلی‌متر دلار به‌علاوه 0.25 درصد (25 امتیاز پایه) از کل شرکت مورد حمایت ،ت خواهد بود. (“GSE” یا “Enterprise”) پرتفوی خدمات برجسته یک خانواده، به اضافه 0.25٪ (25 امتیاز پایه) از کل سبد خدمات یک خانواده غیر نمایندگی متقاضی”.

2. ا،امات نقدینگی تجدید نظر شده

من. دارایی های واجد شرایط

از 30 سپتامبر 2023، برای متقاضیان SF و صادرکنندگان SF، فهرست دارایی های نقدی که واجد شرایط برآوردن نیاز نقدینگی جینی می هستند، گسترش می یابد تا شامل تعهدات GSE (علامت گذاری شده در بازار)، GSE MBS (علامت گذاری شده در بازار)، و پیش‌پرداخت‌های زیر که در کل دارایی‌های گزارش‌شده در ترا،مه منع، شده است: پیش‌پرداخت‌های پرداخت‌شده برای پوشش پرداخت‌های اصل و بهره، مالیات‌ها و پرداخت‌های بیمه، و پیش‌پرداخت‌های سلب مالکیت مربوط به وام‌های ارائه‌شده از طرف راهن‌دهندگان و سرمایه‌گذاران وام مسکن.

II. نقدینگی مورد نیاز

از 30 سپتامبر 2023، متقاضیان SF^[3] م،م به داشتن و نگهداری دارایی های نقدی برابر با بیشتر از موارد زیر است:

1,000,000 دلار یا مجموع:

(i) 0.035٪ (3.5 امتیاز پایه) از موجودی اصلی پرداخت نشده (“UPB”) معوق GSE برای خدمات تک‌خانواده (“UPB”)، در صورتی که متقاضیان اصل و سود را فقط به‌،وان دریافتی واقعی از وام‌گیرنده حواله کند (یا شرکت برداشت کند)، به علاوه

(ii) 0.07٪ (7 امتیاز پایه) از GSE معوق UPB خدمات یک خانواده GSE متقاضی، در صورتی که متقاضی اصل یا بهره یا هر دو را طبق برنامه زمان بندی شده پس می اندازد (یا شرکت برداشت می کند) بدون توجه به اینکه اصل یا سود پرداخت شده است. جمع آوری شده از وام گیرنده، به علاوه

(iii) 0.035٪ (3.5 امتیاز پایه) از UPB منحصر به فرد غیر آژانسی متقاضی.

از 31 دسامبر 2023، متقاضیان SF که بیش از یک میلیارد در UPB وام مسکن مس، در آ،ین دوره چهار سه ماهه ایجاد کرده اند، باید دارایی هایی معادل بیشتر از 1,000,000 دلار یا مجموع (i)-(iii) که بلافاصله در بالا ذکر شده است داشته باشند. ، و

(iv) 0.10٪ (10 امتیاز پایه) از خدمات برجسته Ginnie Mae UPB یک خانواده صادرکننده، به علاوه

(v) 0.5٪ (50 امتیاز پایه) از مجموع کل وام های نگهداری شده متقاضی برای فروش (“HFS”)، به علاوه

(vi) 0.5٪ (50 امتیاز پایه) از تعهدات قفل نرخ بهره UPB متقاضی (“IRLCs”) پس از تعدیل های عواقبی. UPB IRLC ها پس از تعدیل های ریزشی، UPB IRLC ها پس از انجام تنظیمات برای ریزش ،نی (ی،ی به استثنای بخشی از موجودی به دلیل اینکه انتظار نمی رود برخی از قفل ها بسته شوند) است.

3. نسبت سرمایه مبتنی بر ریسک

برای اعمال در 31 دسامبر 2024 برنامه ریزی شده است، صادرکنندگان SF و متقاضیان SF که موسسات مالی نیستند باید نسبت سرمایه مبتنی بر ریسک (“RBCR”) حداقل 6٪ را حفظ کنند.^[4] نسبت سرمایه مبتنی بر ریسک بحث‌برانگیزترین بخش ا،امات مالی جدید است، نه تنها به این دلیل که ا،امات مالی جدیدی را بر گروهی که در حال حاضر فاقد RBCR هستند (برخلاف بانک‌هایی که دارای مقررات نظارتی هستند و سپرده‌های مشتریان را دریافت می‌کنند) تحمیل می‌کند، بلکه به این دلیل که چنین نیست. به ،وان به درستی کالیبره شده برای مق، با خطرات دیده می شود.

RBCR برابر است با ارزش خالص تعدیل شده (همانطور که در حال حاضر در Ginnie Mae MBS، به طور موثر، حقوق صاحبان سهام تعریف شده است) منهای حقوق مازاد خدمات وام مسکن (“MSR”) ت،یم بر کل دارایی های موزون ریسک. مجموع دارایی های موزون شده با ریسک برابر است با مجموع کل دارایی های مح،ه شده بر اساس موزون ریسک طبق ج، زیر:

وزن دهی ریسک نوع دارایی

0% وجه نقد و معادل نقدی

0% وام مسکن مع، نگهداری شده برای سرمایه گذاری (فروش غیر واقعی)

0٪ وام های جینی مای واجد شرایط برای ،ید مجدد، اگر در کل دارایی ها گنجانده شود

20٪ وام های ،تی HFS

50٪ وام های منطبق و سایر HFS

250% کل MSR (نه از ارزش خالص تعدیل شده)

100٪ تمام دارایی های دیگر که در بالا گنجانده نشده اند

در حالی که برای جینی می کاملا منطقی است که به دنبال اطمینان از اینکه صادرکنندگان غیربانکی SF دارای قدرت مالی برای مقاومت در برابر شرایط نامطلوب بازار هستند، مخالفت شدیدی با روشی که آنها برای رسیدگی به آن انتخاب کرده اند وجود دارد. اگرچه جینی می این موضع را اتخاذ می‌کند که ا،امات جدید با در نظر گرفتن «ویژگی‌های منحصربه‌فرد بانک‌های وام مسکن مستقل» طراحی شده‌اند، به نظر می‌رسد که جینی می تا حد زیادی این علامت را از دست داده است. به ،وان مثال، در صنعت معروف است که ترا،مه بسیاری از بانک‌های وام مسکن مستقل شامل MSR و وام‌های ،تی در سمت دارایی است که هر کدام تحت شرایط جدید، به‌ویژه MSR‌ها، رفتار تنبیهی دریافت می‌کنند.

منطق جینی می در ابداع نیاز سرمایه مبتنی بر ریسک که دارایی MSR خود را هدف قرار می دهد، زیر سوال رفته است. این واقعیت است که طبق همه حساب‌ها، چنین رفتاری بیشتر از عدم تأثیر م،ب بر بازار MSR است. تعدادی از ناظران بازار که به خوبی مورد توجه قرار گرفته اند، با ادعای جینی مای مخالف هستند که اگر ا،امات سرمایه جدید امروز اعمال می شد، “95٪ از ناشران ما (بر اساس شمارش) مطابقت خواهند داشت”. بسیاری از ناظران بازار نگر،‌های جدی در مورد تأثیر RBCR بر بانک‌های مستقل وام مسکن و بخش‌هایی از بازار وام مسکن دارند که معمولاً ،یداران خانه اول، وام‌گیرندگان با درآمد کم و متوسط، وام‌گیرندگان مسکن روستایی، و قبیله‌ای هستند. وام گیرندگان خانه و وام گیرندگان قدیمی خانه در سراسر کشور. با فرض اینکه چنین صادرکنندگ، قادر به انجام تنظیمات تجاری لازم برای انطباق با RBCR نیستند، آنها چاره ای جز فروش MSR نخواهند داشت. با فرض درستی پیش‌بینی‌کننده‌ها و تعدادی از فروشندگان MSR ناگهان در بازار به دنبال ،یدار می‌گردند، قیمت چنین MSR‌ها مطمئناً کاهش می‌یابد.

با توجه به ،وج بانک‌ها از بازار ناشران جینی مای در چند سال گذشته که بخشی از آن به دلیل کاهش سقف نظارتی MSR ناشی از بازل III است، تصور اینکه چرا قدرت‌هایی که در Ginnie Mae هستند فکر می‌کنند ا،امات مشابه می‌توانند کارساز باشند، دشوار است. برای ناشران غیر بانکی یکی از مفسران صنعت به ش،ت قانون‌گذاران ایالات متحده در تشخیص ارزش واقعی دارایی خدمات اشاره می‌کند:

«دارایی خدمات رهنی، مبادا فراموش کنیم، نه تنها منبع جریان نقدی ثابت برای ناشران است، بلکه دارای اختیارات تعبیه شده از نظر فرصت‌های تأمین مالی مجدد است که احتمالاً بیش از ارزش منصفانه دارایی تحت GAAP ارزش دارد. تنظیم‌کننده‌های محتاطانه حتی این اختیاری بسیار ارزشمند را تشخیص نمی‌دهند، یکی از دلایلی که عملکرد وام‌دهی بانک در 1-4s بسیار ضعیف است.^[5]

با وجود پاسخی که جینی می بر روی RBCR از بازار MSR دریافت کرده است، به نظر می‌رسد که جینی می مصمم به اجرای آن است. اگرچه جینی می اجرای RBCR را یک سال دیگر تا پایان سال 2024 به تعویق انداخت، اما تا به امروز این سیاست تغییری نکرده است. فقط زمان نشان می دهد که آیا جینی می می تواند متقاعد شود که از رویکرد RBCR دور شود و سیاستی را ایجاد کند که با خطرات واقعی مرتبط با MSR های خود مق، کند و در عین حال صنعت وام مسکن را دست نخورده باقی بگذارد.

---

پانویسها و منابع

^[1] قابل ذکر است، ا،امات FHFA شامل ا،امات سرمایه مبتنی بر ریسک نیست که در زیر مورد بحث قرار گرفته است.

^[2] ا،امات ارزش خالص برای صادرکنندگان تک خانواده جینی مای (“صادرکنندگان SF”) با متقاضیان SF ی،ان است با این تفاوت که درصد کل سبد خدمات معوق GSE یک خانواده صادرکنندگان SF به 0.35٪ (35 امتیاز پایه) افزایش می یابد.

^[3] صادرکنندگان SF ا،امات مشابهی دارند، اما شامل (vi) 0.10٪ (10 امتیاز پایه) از خدمات UPB تک خانواده Ginnie Mae صادرکننده است.

^[4] علاوه بر یک نسبت اهرمی حداقل 6٪.

^[5] کریستوفر والن را ببینید «قاعده صادرکننده جینی مای بازار ،ت را تهدید می‌کند»، 2021/7/20 Hed،e (https://app.hed،e.com/insights/102527-ginnie-mae-issuer-rule-threatens-government-market?with_category=17-insights).