اسکان و تمرینات وام تجاری املاک و مستغلات FDIC

تقریباً 14 سال پیش، راهنمایی‌هایی توسط تنظیم‌کننده‌های فدرال برای تسهیل وام‌های تجاری املاک و مستغلات ارائه شد.

به جای «توسعه و تظاهر»، تنظیم‌کننده‌ها بانک‌ها را تشویق کرده‌اند و تشویق می‌کنند تا با وام‌گیرندگان قابل اعتبار همکاری کنند تا وام‌های تجاری املاک و مستغلات را تسهیل کنند.

منبع: گزارش دفتر ملی CommercialEdge، ژوئن 2023

علاوه بر این، CommercialEdge گزارش می‌دهد که مناطق متروی آستین، نشویل، سانفرانسیسکو و سیاتل ساخت‌وساز جدیدی در خط لوله دارند که حداقل 5 درصد از فضای اداری موجود آن را تشکیل می‌دهد، بنابراین موقعیت‌های خالی خالی دفاتر ضعیف در این بازارها را تشدید می‌کند.

راهنمای به روز شده

عمومی

اساس این هشدار است راهنمایی به روز شده صادر شده توسط فدرال رزرو، شرکت بیمه سپرده فدرال (FDIC)، دفتر کنترل کننده ارز (OCC)، و اداره ملی اتحادیه اعتباری (NCUA). این راهنمایی به املاک و مستغلات با کاهش جریان های نقدی عملیاتی، ارزش وثیقه مستهلک شده و دوره های طول، جذب فروش و اجاره در محیط چالش برانگیز امروز املاک و مستغلات می پردازد.

در آینده، رگولاتورها ممکن است راهنمایی های بانکی جداگانه ای را برای رسیدگی به محل اقامت و تمرینات خارج از منطقه املاک در نظر بگیرند.

اصول کلیدی

این دستورالعمل دو اصل کلیدی را از سال 2009 مجدداً تأیید می کند:

• اسکان و تمرینات محتاطانه مورد انتقاد تنظیم کننده ها قرار نخواهند گرفت

• وام های اصلاح شده صرفاً به دلیل وثیقه «زیرآبی» مشمول طبقه بندی نامطلوب نمی شوند.

تعامل وام گیرنده

تنظیم‌کننده‌ها تاکید می‌کنند که اقامت‌ها و تمرین‌های موفق اغلب به تعامل فعال بانک‌ها با وام‌گیرندگان بستگی دارد.

ایمنی و سلامت

ایجاد و حفظ سیستم هایی برای شناسایی دارایی های آسیب دیده و مدیریت هرگونه وخامت کیفیت اعتباری این دارایی ها برای بانک ها بسیار مهم است. این امر باید از طریق پذیره‌نویسی محتاطانه اعتبار و شیوه‌های مدیریت ریسک انجام شود تا ریسک‌های اعتباری، تبعیت و عملیاتی بانک کاهش یابد.

قابلیت بازپرداخت

بسیار مهم است که طرف های وام گیرنده همچنان قابل اعتبار باشند و همچنین توانایی و تمایل به بازپرداخت وام های خود را داشته باشند.

وام گیرنده

برای تعیین اعتبار، بانک باید یک بررسی جامع از جمله موارد زیر انجام دهد:

ضامن

بانک‌ها بهتر می‌توانند توانایی مالی ضامن را با بررسی موارد زیر تعیین کنند:

• وضعیت مالی جه،

• درآمد، نقدینگی و جریان نقدی

• سایر عوامل، از جمله رتبه بندی اعتباری در صورت وجود

اسپانسر

حتی اگر از نظر قانونی موظف نباشد، ممکن است برای بانک ها مفید باشد که حامی وام گیرنده را به ،وان یک پشتوانه مالی بالقوه بررسی کنند.

ارزش وثیقه

شرایط خاص بازار

بانک ها باید در درجه اول بر شرایط محلی و ایالتی بازار املاک و مستغلات تمرکز کنند و تاکید کمتری بر روندهای منطقه ای و ملی داشته باشند.

ارزیابی های مجدد

تعدادی از تغییرات در شرایط وجود دارد که ممکن است بانک را به به روز رس، ارزیابی ها یا سایر ارزیابی های خود از جمله، اما نه محدود به، انحرافات بین شرایط واقعی و مفروضات ارزیابی/ارزیابی اولیه، و از دست دادن یک اجاره یا تعهد برداشت قابل توجه، تضمین کند.

از آنجایی که این تعیین براساس نوع وثیقه و سایر ملاحظات متفاوت خواهد بود، بانک ها باید بهترین قضاوت خود را برای تعیین نیاز و دفعات به روز رس، اطلاعات وثیقه و همچنین سایر اطلاعات مربوط به وام گیرندگان و پروژه ها به کار گیرند.

اقامتگاه ها

تسهیلات وام های کوتاه مدت ممکن است مقدمه ای برای بازسازی های طول، مدت یا پیچیده تر باشد.

تسهیلات شامل تعویق یک یا چند پرداخت، پذیرش پرداخت جزئی، چشم پوشی از هرگونه مبالغ معوق و چشم پوشی موقت از ا،امات میثاق مالی است.

تجدید ساختارها

عمومی

در صورت وجود مسائل بلندمدت در ارتباط با املاک و مستغلات یا سایر مسائلی که ممکن است مانع بازپرداخت وام گیرنده شود، ممکن است تمرینات لازم باشد.

نکته مهم، در یک تمرین محتاطانه، ممکن است از ارزش بازار موجود در ارزیابی فعلی یا به روز شده استفاده شود.

انواع

علاوه بر راهنمایی قبلی در مورد (i) املاک تولید درآمد برای (الف) دفتر و (ب) ،ده فروشی. (2) وام ساخت و ساز برای (الف) اقامتگاه های یک خانواده و (ب) تملک زمین، و ساخت و ساز و تبدیل آپارتمان. (iii) خطوط اعتباری عملیات تجاری؛ و (IV) وام زمین، راهنمایی به روز شده سناریوهای دیگری را برای رسیدگی به موارد زیر ارائه می دهد:

• املاک درآمدزا برای هتل ها

• تملک، توسعه و ساخت املاک مس،

• مسکن چند خانواری

طبقه بندی مجدد وام

وام به وام گیرندگان سالم که مطابق با استانداردهای پذیره نویسی مستدل تعدیل می شوند، نباید به ،وان وام های غیرجاری طبقه بندی شوند.

اگر چه زم، که بازپرداخت وام به خطر می‌افتد، طبقه‌بندی مجدد وام به ،وان غیرجاری من، است، اما صرفاً به این دلیل که ارزش وثیقه پایه به مبلغی کمتر از مانده وام مانده کاهش یافته است، این طبقه‌بندی مجدد ا،امی نخواهد بود.

با این حال، در صورت سلب مالکیت، ارزش منصفانه «همانطور که هست» به جای ارزش بازار موجود در ارزیابی، باید برای اه، ارزش وثیقه منع، شود.

نتیجه

تشویق اقامتگاه‌ها و تمرین‌های من، در املاک و مستغلات بر ایمنی و سلامت سیستم مالی هم از منظر بانک و هم از منظر وام گیرنده تأثیر مثبت خواهد داشت.

لازم به ذکر است که این راهنمایی مستقیماً برای بخش غیرقابل تنظیم سیستم مالی – صندوق های تامینی، کارگزاران وام، وام دهندگان فین تک و غیره قابل اجرا نیست. نقش این مؤسسات مالی عمدتاً غیرقانونی به طور چشمگیری در حجم و انواع محصولات مالی ارائه شده از زمان رکود بزرگ افزایش یافته است و متأسفانه مشمول این دستورالعمل به‌روز نمی‌شوند.

در نهایت، این راهنمایی صرفاً همین است – راهنمایی. در نتیجه، مشخص نیست که آیا مؤسسات نظارتی به همان شیوه ای که یک ا،ام نظارتی است، به این امر پایبند خواهند بود یا خیر.

تحقیقات و نوشته های اضافی از Sadie O’Connor، یکی از همکاران تابست، 2023 در دفتر آرنت فا، شیف ​​در واشنگتن، دی سی، و یک دانشجوی حقوق در دانشگاه جورج تاون.